Chia sẻ tại hội thảo, các chuyên gia đánh giá, hệ thống pháp luật điều chỉnh đối với thị trường BĐS du lịch đang bộc lộ nhiều khoảng trống. Vướng mắc được đề cập nhiều nhất liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu (sổ đỏ) trên đất ở nông thôn (đất ở không hình thành đơn vị ở) tại nhiều địa phương trên cả nước.
Tham luận tại sự kiện, GS. TS. Đỗ Văn Đại – Giảng viên Trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh, Thành viên Hội đồng tư vấn án lệ Tòa án Nhân dân tối cao cho biết, thực trạng các nhà đầu tư thứ cấp hiện nay chậm được cấp Giấy chứng nhận (GCN) đối với BĐS đã mua từ chủ đầu tư dự án kéo theo một số hệ lụy về pháp lý, đầu tư cũng như xã hội. Các khách hàng đã nhận BĐS và xác định là chủ sở hữu biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, do chưa được cấp GCN, họ gần như là các chủ sở hữu không toàn diện khi không thể tiến hành một cách hợp pháp nhiều giao dịch đối với BĐS như: không thể chuyển nhượng BĐS cho người khác, không có cơ hội thế chấp BĐS để vay tiền từ các tổ chức tín dụng…
“Việc không được cấp GCN kéo theo hệ lụy pháp lý quan trọng đối với khách hàng. Ở đây, dù họ đã nhận được BĐS sau khi đầu tư một lượng tiền lớn, khách hàng bị hạn chế các giao dịch về BĐS của mình” – ông Đỗ Văn Đại cho biết.
Cũng theo GS. TS. Đỗ Văn Đại, với việc nhiều khách hàng không được cấp GCN dù đã nhận BĐS sau khi đầu tư một khoản tiền lớn, tâm lý e ngại đầu tư gia tăng. Theo đó, doanh nghiệp e dè triển khai dự án, nhà đầu tư ngần ngại không tham gia, địa phương mất đi cơ hội phát triển.
“Chính sự thiếu nhất quán trong thực thi chính sách, sự chậm trễ của các cơ quan chức năng về thực hiện cấp GCN cho khách hàng mua BĐS đã gây ra nhiều bức xúc từ khách hàng. Từ những bức xúc do chưa được cấp GCN, nhiều khách hàng đã tiến hành khiếu nại, khiếu khiện. Từ đây, tiềm ẩn nguy cơ tranh chấp, khiếu kiện trên diện rộng nên tiềm tàng nguy cơ gây bất ổn trật tự xã hội” – GS. TS. Đỗ Văn Đại cho hay.
Khu vực Bắc bán đảo Cam Ranh (Khánh Hòa) có nhiều dự án bất động sản du lịch đang bị vướng, cần được tháo gỡ, chờ cấp sổ đỏ cho nhà đầu tư thứ cấp
Trong khi đó, pPhân tích số liệu cho thấy mức độ quan tâm đầu tư BĐS du lịch giảm liên tiếp từ tháng 5 tới đầu tháng 9/2021, từ mức 100% xuống chỉ còn 30%, TS. Lê Trường Sơn – Phó Hiệu trưởng trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh, Trọng tài viên Trung tâm VIAC cho rằng, thách thức mà đại dịch Covid-19 đặt ra đó là hành lang pháp lý điều chỉnh chuyên biệt về bất động sản du lịch nghỉ dưỡng. Để kích cầu đầu tư và đảm bảo sự an tâm cho người tiêu dùng trong thị trường vốn đa dạng và khá nhiều vụ việc phức tạp, pháp luật cần có những chính sách “ưu đãi” các doanh nghiệp về bất động sản du lịch, có cơ chế minh bạch trong đầu tư vào thị trường bất động sản du lịch.
Hiện nay, việc cấp phép qua nhiều thủ tục và các cơ quan khác nhau như Bộ tài nguyên và môi trường, Bộ xây dựng, Bộ văn hóa thể thao và du lịch, … Điều này làm tăng tính “chặt chẽ” vô hình chung làm cho các doanh nghiệp đầu tư gặp rào cản trong quá trình kinh doanh của mình.
“Cần quy định một cơ quan nhất định để quản lý cấp phép cho hoạt động này, tránh việc đùn đẩy trách nhiệm cho nhau nếu có sự cố xảy ra. Đồng thời, cần cấp quyền sở hữu cho loại hình BĐS du lịch nghỉ dưỡng để tạo hành lang pháp lý cụ thể và sự an tâm cho nhà đầu tư với các kế hoạch đầu tư, kinh doanh của mình” – TS. Lê Trường Sơn nhấn mạnh.
Còn theo quan điểm cá nhân của Giám đốc Sàn giao dịch BĐS Long Beach Land, việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu lâu dài đối với các sản phẩm BĐS được xây dựng trên dự án cấp “đất ở không hình thành đơn vị ở” sẽ phù hợp hơn so với việc cấp có thời hạn. Đối với các dự án được giao đất theo hình thức đất ở nông thôn (không hình thành đơn vị ở), Nhà nước cần phải cấp quyền sở hữu lâu dài cho các khách hàng bởi tiền thân của đất trước khi thực hiện dự án đầu tư đã có một phần là đất ở nông thôn, vì khi xây dựng nhà ở đối với đất ở nông thôn, các hộ gia đình, cá nhân cũng đã được cấp giấy chứng quyền sở hữu lâu dài không xác định thời hạn.
“Việc từ chối hoặc chậm trễ trong việc cấp quyền sở hữu lâu dài với lý do Luật Đất đai không có quy định về “đất không hình thành đơn vị ở” của chính quyền địa phương có các dự án như trên là không thỏa đáng và không thuyết phục” – ông Hoàng Thái Sơn, Giám đốc Sàn giao dịch BĐS Long Beach Land khẳng định.
Tại hội thảo, các Đại biểu Quốc hội, các chuyên gia pháp lý và chuyên gia bất động sản kiến nghị: Cần khẩn trương ban hành văn bản dưới luật để kịp thời giải to” 30 tỷ USD “mắc kẹt” tại thị trường BĐS du lịch.
Cũng trong khuôn khổ hội thảo, TS Nguyễn Thị Bích Ngọc, Giảng viên Khoa Luật Quốc tế, Đại học Luật TP.HCM nhận định, quy định pháp luật điều chỉnh quy trình đầu tư kinh doanh bất động sản du lịch hiện nay vô cùng phức tạp.
Theo thống kê trên cơ sở các quy định hiện hành, trình tự thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất hiện được quy định trong khoảng 19 Luật, Bộ luật, 52 Nghị định, 42 thông tư, 102 quy chuẩn và 936 tiêu chuẩn; tuỳ từng loại dự án mà phải thực hiện thủ tục gồm từ 30 đến 54 bước với 38 đến 159 con dấu và thời gian quy định hoàn tất thủ tục khoảng 1 năm đến 1,5 năm.
Trên thực tế thời gian thủ tục kéo dài từ 2 năm đến 5 năm, hoặc lâu hơn. Việc vận hành dự án đòi hỏi chủ đầu tư có 3 Giấy chứng nhận, 2 Quyết định và 3 Giấy phép. Tuy nhiên, sự hiện diện của loại bất động sản du lịch trong các văn bản pháp luật hiện hành cũng được cho là mờ nhạt, chưa rõ ràng…
Theo bà Ngọc, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho công trình căn hộ du lịch, biệt thự du lịch dựa trên quy trình, thủ tục áp dụng cho công trình xây dựng không phải là nhà ở một mặt khẳng định bất động sản du lịch chưa được quy định một cách độc lập trong văn bản pháp luật và mặt khác cũng cho thấy quy định pháp luật chưa tính đến tính chất đặc thù – đa công năng của bất động sản du lịch…
TS Nguyễn Thị Bích Ngọc cho rằng, để an dân, Nhà nước phải cấp sổ đỏ theo Chứng nhận quyền sử dụng đất của chủ đầu tư; để tạo niềm tin từ doanh nghiệp, Chính quyền phải nhất quán trong thực thi chính sách, không mổ xẻ lỗi thuộc về ai mà phải đưa ra phương án xử lý để tháo gỡ hàng trăm nghìn tỷ bị ứ đọng ở các dự án bất động sản nghỉ dưỡng.
PV
